За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры
Ежемесячная плата за проживание в съёмной квартире – это только одна часть расходов арендатора, хотя и самая большая. К ней плюсуются и некоторые другие траты. И вот тут нужно разобраться, за что должен платить квартиросъёмщик хозяину квартиры, а за что – нет.
Если обобщить расходы арендатора по максимуму, то вот примерный список опций, которые входят в стоимость аренды квартиры (или могут входить):
- комиссия риелтору, который помог найти квартиру,
- оплата первого месяца проживания и затем ежемесячные платежи,
- депозит в размере ежемесячного платежа за проживание,
- оплата коммунальных услуг и интернета,
- расходы на мелкий ремонт,
- возмещение убытков собственнику за порчу имущества, если страховой депозит их не покрывает.
Но давайте разберёмся, за что должен платить квартиросъёмщик на самом деле, и все ли указанные здесь расходы в реальности ложатся на его плечи.
Кто платит комиссию риелтору
Это зависит от ценового сегмента, к которому относится квартира. На рынке аренды в основном представлено жильё низких и средних ценовых сегментов. Здесь действует правило: риелтору платит арендатор. Это объяснимо, ведь желающих снять хорошее жильё значительно больше, чем действительно подходящих вариантов. Есть, впрочем, исключение: если и потенциальный квартиросъёмщик, и владелец жилья искали друг друга через агентов по недвижимости, то при заключении сделки каждый из них будет платить комиссию своему риелтору. Кстати, в элитном сегменте, где не очень легко найти подходящих арендаторов, так обычно и происходит (или услуги агента вообще оплачивает собственник).
Комиссия риелтора на рынке аренды составляет от 50% до 100% стоимости одного месяца аренды конкретной квартиры.
Первый взнос за проживание
Оплата первого месяца проживания производится при заключении сделки, а именно – после подписания договора найма, все пункты в котором заранее оговорены. Но ни в коем случае не раньше: сначала арендатору нужно убедиться, что он имеет дело именно с собственником и что этот собственник единственный (либо у него есть документальное согласие остальных владельцев на сдачу жилья в аренду). Предварительно также хорошо бы составить акт приёма-передачи квартиры с перечнем находящегося в ней имущества и фиксацией дефектов. Вот после этого можно вносить первый платёж.
Как будут осуществляться последующие ежемесячные платежи, стороны договариваются индивидуально: наличными или переводом, лично владельцу или через посредника и т.п. При желании все эти тонкости можно внести в договор, но обычно в документе указывают только сроки, в которые нужно уложиться с оплатой (допустим, не позднее определённого числа месяца).
Как оплачивать съёмную квартиру ежемесячно
Самый удобный способ передачи денег владельцу за аренду его жилья – банковский перевод. Он удобен тем, что сторонам не нужно ежемесячно встречаться, к тому же квартиросъёмщик может просто настроить автоматический платёж, например, с зарплатной карты в определённый день. Но этот вариант больше подходит собственникам, которые сдают жильё на законных основаниях.
Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами. Согласно Федеральному закону № 115 («О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.
Что такое депозит и как его вносить
Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти. Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу. Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.
Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания. Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц». Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.
Возмещение убытков
Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может. Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб. И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.
В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.
Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.
В связи с этим — ещё два полезных совета собственникам:
- Лучше сдавать квартиру по закону: с выплатой налогов и заключением официального договора найма жилья – это поможет при обращении в суд. Тем более, что при неофициальной сдаче квартиры факт неуплаты налогов может открыться в ходе судебных разбирательств и у налоговой возникнут вопросы к самому владельцу.
- Сдаваемую в аренду квартиру хорошо бы застраховать. В случае пожара, потопа и других серьёзных неприятностей, повлекших порчу имущества, ущерб покроет страховка.
Бытовые ситуации и расходы на ремонт
За что ещё платит арендатор при съёме квартиры? Среди возможных расходов – мелкий или средний ремонт. Вообще, ремонт – это зона дополнительных договорённостей между арендатором и владельцем. Если квартира в целом устраивает квартиросъёмщика, но находится в изношенном состоянии, он может попросить сделать косметический ремонт. Тут возможны варианты.
- Владелец сам делает косметический ремонт перед въездом квартирантов. Таким образом он сам контролирует свои расходы на материалы и работу.
- Собственник предоставляет арендаторам необходимые стройматериалы, и они делают ремонт самостоятельно. В этом случае владелец обычно тратится только на материалы, а работу выполняет арендатор – своими силами или за свой счёт.
- Арендаторы сами закупают материалы и производят работу, а стоимость всего этого при предоставлении чеков и квитанций вычитается из ежемесячных платежей.
- Бывает также, что владелец не готов платить за ремонт и заново обустраивать квартиру под каждого нового жильца. Такие квартиры обычно сдаются относительно недорого, и ремонт в них квартиросъёмщики при желании делают за свой счёт и в соответствии со своими предпочтениями.
Ремонт квартиры, починку труб, мебели, сантехники и бытовой техники, если поломки произошли не по вине арендаторов, а в результате естественного износа или других факторов (например, жильё залили соседи), тоже берёт на себя владелец. Если виноваты арендаторы, то расходы на ремонт или замену испорченного имущества ложатся на них. Например, если они разбили окно, испортили холодильник или стиральную машину, их дети изрисовали обои, а собака испортила мебель.
Кто платит квартплату при аренде квартиры
Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются при заключении сделки. Самый распространённый вариант: арендатор оплачивает электричество по счётчикам и водоснабжение (если в квартире также установлены счётчики расхода воды), а прочие услуги, указанные в единой платёжке (газ, отопление, капитальный ремонт дома и т.п.), оплачивает владелец. При наличии счётчиков вода и электричество – это то, за что должен платить арендатор квартиры обязательно.
Если счётчиков на воду нет, то, как правило, собственник оплачивает всё, кроме электричества. Нередко также стороны договариваются о том, что оплата коммунальных услуг целиком ложится на плечи арендатора. Это часто бывает, если владелец по каким-то причинам не может вносить деньги сам (например, живёт в другом городе или стране). Но в этом случае ежемесячная арендная плата за квартиру обычно устанавливается несколько ниже среднерыночной. Это удобный, но не самый безопасный вариант для владельца – чтобы избежать просрочек, лучше всё-таки контролировать или самостоятельно оплачивать счета за услуги ЖКХ.
Договорённости о порядке и форме оплаты коммунальных услуг желательно отразить в договоре аренды: кто за что и в какие сроки должен платить. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и неразберихи в платежах.
Все дополнительные услуги (интернет, кабельное или спутниковое телевидение) во всех случаях оплачивает квартиросъёмщик. Если, конечно, ими пользуется. Что касается домашнего телефона, –традиционно за него тоже платил арендатор. С развитием мобильной связи ситуация изменилась. Сейчас большинству арендаторов домашний телефон не нужен вообще, а значит, и платить за него они не согласны.
В инициативах местного ТСЖ обычно участвует (или не участвует вовсе) собственник. Сборы денег на оплату услуг консьержа, смену домофона, ремонт подъезда, установку дополнительной двери на лестничной площадке или благоустройство палисадников – всё это арендаторов, как правило, не касается.
Как оплачивать коммунальные услуги
Тут может быть множество вариантов. Например, собственник сам снимает показания счётчиков, если между сторонами есть договорённость о его ежемесячных визитах, либо арендатор предоставляет ему эти показания любым удобным способом. В этом случае владелец жилья сам оплачивает счета и предъявляет арендаторам набежавшую по счётчикам сумму за месяц. Плата за услуги по счётчикам может взиматься как одновременно с арендными платежами, так и в другой оговоренный день.
Если все платежи за услуги ЖКХ осуществляет арендатор, он предоставляет владельцу либо оплаченные квитанции, либо выписки с банковского счёта, с которого производилась оплата. Словом, здесь всё зависит от того, как договорятся между собой собственник и квартиросъёмщик.
Что делать, если квартиранты не оплачивают коммуналку
Просрочки оплаты коммунальных платежей – одна из самых распространённых проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир при сдаче их в аренду. Что же делать, если просрочки стали систематическими?
Самый безопасный для собственника способ – взять все платежи на себя. Хоть это и не всегда выгодно: арендатор, который сам не платит по счётчикам, не заинтересован в том, чтобы экономить воду и электричество. Поэтому многие владельцы идут по другому пути: снимают показания счётчиков, самостоятельно оплачивают счета, а оговоренные строки из коммунальных квитанций плюсуют к ежемесячным платежам за проживание.
Если по договорённости арендаторы должны оплачивать счета сами, но не делают этого, для начала необходимо попытаться найти общий язык с ними, определив чёткий срок, в течение которого долги должны быть погашены. Если этого не произошло, владелец может обратиться в суд. На момент подачи иска просрочка должна превышать два месяца. Если суд расторгает договор аренды, то выселением арендаторов и взысканием долгов будут заниматься судебные приставы. Но надо понимать, что судебное разбирательство – дело хлопотное и небыстрое, поэтому владельцу лучше сразу взять контроль за оплатой на себя.
С сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости все спорные вопросы относительно оплаты счётчиков помогает решать менеджер консьерж-сервиса. Он же напоминает жильцам о необходимости вовремя снять показания счётчиков и контролирует их передачу собственнику.
Рано или поздно любой недвижимости, даже арендованной, требуется ремонт. И тут возникают вопросы — кто его должен делать и за чей счет. А есть ведь ещё капитальный ремонт многоквартирных домов: несколько лет назад за него ввели специальные взносы и отдельные квитанции. Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт, или всё же это задача собственника? Давайте разберёмся по порядку.
Арендатор или арендодатель платит
Арендные отношения, которые связаны с временным использованием недвижимости, могут быть оформлены по-разному. Если один человек снимает квартиру у другого, то подписывают договор коммерческого найма. Хотя в обиходе такие договора принято называть арендой, не вдаваясь в тонкости. Однако по букве закона договор аренды заключают в том случае, когда арендатором выступает юридическое лицо, или в случаях, когда во временное пользование берут нежилое помещение.
Но знать о том, что есть два разных типа договора, полезно. Это позволит сориентироваться, где искать правильные ответы на возможные юридические вопросы. Всё, что касается договора аренды, прописано в Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). А всё, что связано с договорами найма жилья — в ГК РФ. Здесь сформулированы ключевые условия, касающиеся и коммерческого найма (то есть аренды квартиры за деньги), и социального найма — когда жильцам предоставляются помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Но и по договорам найма, и по договорам аренды капитальный ремонт лежит на собственнике. Например, для договоров найма ответ на вопрос, должен ли арендатор квартиры платить за капитальный ремонт, содержится в ГК РФ. Там говорится, что текущий ремонт сданного в наём помещения является обязанностью нанимателя, а вот капитальный — наймодателя (собственника). Однако в этой же статье отмечается, что собственник и арендатор могут договориться о другом порядке.
По договору аренды (когда снимается коммерческое помещение или когда нанимателем жилья выступает юридическое лицо) капитальный ремонт также должен производить собственник жилья. Опять же, стороны могут договориться о других условиях и прописать это в договоре, но базовое распределение по закону такое. Капитальный ремонт — ответственность арендодателя. Это зафиксировано в
При этом текущий ремонт и по договору найма, и по договору аренды — это уже задача того, кто берёт недвижимость во временное пользование. В законе говорится, что арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.
Капитальный ремонт и текущий
По закону капитальный ремонт — это обязанность собственника жилья, а текущий — арендатора. Чтобы избежать вопросов, должен ли квартиросъемщик оплачивать капремонт, нужно разграничить, что является капитальным ремонтом, а что — текущим.
Текущий ремонт — это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида дома или устранения мелких неполадок. К их числу могут относиться, например:
- побелка подъезда, ремонт светильников в подъездах;
- ремонт водостоков и сливов;
- замена нескольких кусочков выбившейся плитки.
Отличие текущего ремонта в том, что он производится по мере необходимости или по требованию жильцов. Например, жильцы заметили, что протекает стена в подъезде во время сильного дождя, оставили жалобу, управляющая компания устранила причину протечки и обновила отделку на стене. Это — текущий ремонт по необходимости.
А капитальный ремонт — это более сложные работы, которые включены в график, расписанный на годы вперед. К капитальному ремонту в многоквартирных домах относят, например:
- обновление перекрытия крыши;
- полную замену напольного покрытия на лестничных клетках;
- утепление и обновление отделки фасадов.
Ответить на вопрос, кто оплачивает капитальный ремонт, собственник или арендатор, можно даже не вникая в тонкости законодательства, хотя их мы тоже затронем. Логично, что арендатор оплачивает текущий ремонт и содержание дома, потому что он и пользуется его результатами, проживая в квартире в данный момент. А капитальный ремонт осуществляется в порядке очереди. Конкретный дом может стоять в региональной программе капремонта через пять или десять лет, когда этот арендатор с высокой вероятностью здесь уже проживать не будет. Соответственно, выгода от того, что дом обновится, будет у собственника. Значит, именно он и должен оплачивать капитальный ремонт, а не жилец съемной квартиры.
Обязан ли квартиросъемщик оплачивать взносы на капитальный ремонт по квитанции?
Несколько лет назад для многоквартирных домов ввели отдельные взносы на капремонт. Как мы уже писали выше, эти начисления приходят в отдельной квитанции. Их сумма зависит от площади квартиры и коэффициента, который отличается в разных регионах. В Москве минимальный ежемесячный размер взноса составляет 20,99 рублей за один квадратный метр. Но сумма может быть увеличена, если на общем собрании жильцов так решат собственники квартир — например, если они захотят побыстрее собрать деньги на какие-то работы. Таким образом, при стандартной величине взноса за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м в Москве на капитальный ремонт нужно перечислять 1049,5 рублей в месяц.
Возникает резонный вопрос: кто должен оплачивать квитанцию за капремонт — арендатор или арендодатель? Это тонкий момент, так как с одной стороны обязанности по тому, чтобы обеспечить капитальный ремонт, лежат на собственнике, а с другой стороны, коммунальные платежи оплачивает жилец.
Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), уплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома должны собственники квартир. Если в квартире живет сам собственник, то в за коммунальные услуги и жилое помещение у него будут:
- услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
- содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества;
- взнос на капитальный ремонт;
- коммунальные услуги, которыми собственник пользуется у себя в квартире (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение)
Коммунальные услуги, которыми человек пользуется в квартире, могут оплачиваться по нормативным тарифам, которые зачастую больше фактического потребления, и это невыгодно. Более предпочтительный вариант — оплата по счетчикам. Тогда начисления честные: сколько потратил ресурсов, столько и оплачиваешь. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом могут рассчитываться по-разному, на формирование итоговой суммы платежа могут влиять площадь квартиры или количество постоянно зарегистрированных в ней человек.
В некоторых домах, чаще всего в новостройках, могут быть дополнительные платежи. Например, может потребоваться оплата следующих услуг:
- охрана и/или консьерж-сервис;
- домофон и/или видеосвязь;
- аренда парковочного места или келлера;
Когда квартира сдается в аренду, часть обязанностей по платежам переходит арендатору. В ГК РФ указывается, что наниматель жилья должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. На практике эта формулировка даёт сторонам возможность договориться о любом порядке расчетов за коммунальные услуги.
А вот одолжен ли квартиросъемщик платить за капремонт? Всё же нет. Но они с собственником квартиры могут договориться так, что все квитанции оплачивает арендатор, но при этом меньше платит за саму аренду. Главное, чтобы в договоре это было закреплено.
При этом по закону
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится квартира;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
- обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире.
Если квартире нужно обновление, обязан ли квартиросъёмщик оплачивать капремонт?
Мы затронули моменты, связанные с капитальным ремонтом дома, где находится квартира. А что, если глобальное обновление не помешает самому жилью? Обязан ли съёмщик квартиры платить за её капремонт?
Снова обратимся к законодательству. Главные обязанности квартиросъёмщика — это использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, а также вовремя вносить платежи за само проживание и коммунальные услуги.
При этом отдельно отмечается, что квартиросъёмщик не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия собственника помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что глобальный ремонт в съемной квартире затеять можно, но он должен быть согласован с собственником. Чтобы не возникало споров, кто должен оплачивать капремонт на съемной квартире, порядок, сроки его проведения и стоимость работ должны быть прописаны в основном договоре аренды или в приложении к нему — например, если ремонт решили сделать уже после того, когда арендатор прожил в этой квартире уже пару лет.
Если хочется сделать ремонт в съёмной квартире, то лучше действовать поэтапно:
Обсудить с собственником его готовность сделать в квартире ремонт — в устной форме.
Составить план работ и смету: расчёт стоимости с учётом материалов и сроков работ. Если требуется, предоставить чертежи перепланировки.
Получить письменное согласие арендатора на ремонт. В соглашении, помимо списка работ, смет и сроков, должно быть чётко прописано, кто будет оплачивать капремонт — собственник или арендатор. Если расходы берёт на себя собственник, нужно прописать порядок и сроки компенсации. Если стоимость ремонта постепенно вычитается в счёт арендной платы, это тоже нужно зафиксировать.
После ремонта работы нужно принять по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции собственнику для компенсации.
Должен ли квартиросъемщик оплачивать капитальный ремонт, если он задумал его по своей инициативе? Решать вам, но тут невозможно гарантировать, что собственник не расторгнет договор и не сдаст или продаст квартиру со свежим ремонтом подороже.
Капитальный ремонт арендованного имущества за счёт арендатора
Для договоров аренды в законодательстве прописан более подробный порядок осуществления капитального ремонта, чем для договоров найма. В частности, прямо в Гражданском кодексе указывается, что арендатор может провести капитальный ремонт за свой счёт, а затем взыскать стоимость работ с арендодателя. Напомним, что договор аренды заключается в том случае, когда во временное пользование берётся коммерческое помещение или когда квартиру снимает компания, а не отдельный человек. Такой формат распространён, если размещением топ-менеджеров фирмы занимается специальный департамент или отдельная организация.
Жилым помещениям, которые уже сдаются в аренду, реже требуется капремонт, и обычно собственники делают его до сдачи объекта — чтобы повысить стоимость и сдать подороже. Или же когда состояние квартиры в целом приемлемое, и собственник решает сдавать её как есть. Коммерческим помещениям, для которых заключается договор аренды, а не найма, капитальный ремонт требуется чаще. Например, в новостройках коммерческие площади могут сдаваться без стяжки полов, стен и разводки электрики, а в старом фонде может требоваться масштабное обновление всех коммуникаций.
Капитальный ремонт помещения по договору аренды производится арендодателем в срок, который установлен самим договором. Если в договоре такой срок не прописали или если потребность в капремонте возникла внезапно и вызвана неотложной необходимостью, то, как указано в ГК РФ, ремонт должен быть произведен «в разумный срок». Конкретных расчётов, какой срок считать разумным, в ГК РФ нет, так что это останется на усмотрение суда, если возникнет какой-то спор между собственником и арендатором.
Если арендодатель не выполнил свою обязанность по капитальному ремонту в срок, то у арендатора есть несколько опций:
- можно своими силами произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если подвести итог, то арендатор платить за капитальный ремонт не должен. Но он может выполнить работы сам, если так быстрее и проще. Чтобы взыскать с собственника стоимость ремонтных работ или зачесть их в качестве арендной платы, нужно, чтобы ремонт был предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. Например, если в помещении произошел потоп (не по вине арендатора) и нужно делать капитальный ремонт. Таким образом, если что-то случилось внезапно и собственник не готов сразу приступить к работам, то капремонт иногда делает арендатор и вычитает сумму из аренды. Или собственник платит за него по отдельному акту о принятых работах.
При этом те работы, которые включаются в капитальный ремонт, как правило относятся к неотделимым улучшениям — к тому, что не может быть впоследствии отделено без вреда для имущества. Грубо говоря, это то, что арендатор не может взять и забрать с собой, когда срок аренды подойдет к концу. Порядок расчета за такие улучшения прописан в ГК РФ. Если арендатор за свой счет произвел такие работы с согласия арендодателя, после прекращения договора аренды он имеет право на возмещение стоимости улучшений. А вот стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия собственника, возмещению не подлежит. Поэтому прежде, чем браться за любые дорогостоящие работы, нужно согласовать их перечень и примерную стоимость с собственником.
Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит
И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре.
Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень.
Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает собственник.
Почему нужно подписывать договор
Всё, о чём можно договориться заранее, нужно прописать в договоре найма. Чем детальнее — тем лучше. Пропишите, как вы будете решать споры и кто за что отвечает. Без договора ни владелец квартиры, ни наниматель не имеют никаких юридических прав и в случае чего не смогут обратиться в суд или полицию. Это важно: не стоит рассчитывать на устные договорённости — любой существенный для вас пункт взаимодействия должен быть зафиксирован в договоре.
Обычно по договору собственник обязан:
- предоставить квартиру в пригодном для проживания состоянии;
- нести ответственность за недостатки сдаваемой квартиры и имущества;
- устранять последствия аварий и повреждений, если они произошли не по вине нанимателя.
Наниматель, как правило, обязан:
- поддерживать порядок в квартире;
- бережно относиться к находящимся в ней вещам;
- устранять последствия аварий, если они произошли по его вине.
По большому счёту за все ситуации, которые случились не по вине жильца, — например, прорвало трубу или затопили соседи, — несёт ответственность собственник. А за всё, что произошло по вине квартиросъёмщика, например, забыл выключить кран и затопил соседей, несёт ответственность он сам.
Договор имеет реальную юридическую силу, легко найти множество примеров выигранных в судах дел даже по краткосрочным договорам найма.
Если сломалась бытовая техника
Главное — выяснить, в чём причина поломки. Предположим, стиральная машинка в квартире довольно старая, это видно невооружённым глазом, и её состояние было описано в акте приёма-передачи квартиры. Во время очередной стирки машинка вышла из строя. Очевидно, что поломка случилась не по вашей вине, а значит, и ремонтом (или покупкой новой техники, если эта ремонту не подлежит) должен заниматься собственник. Важно рассказать владельцу, при каких обстоятельствах сломалась техника. Чтобы взять хлопоты по починке на себя, он должен быть уверен, что жилец использовал её бережно и по назначению.
Второй вариант — если вы небрежно относились к технике. Например, с силой ударили по дверце, и она перестала закрываться. Понятно, что сама она так сломаться не могла, поэтому и платить за ремонт придётся вам. Как правило, такие нюансы заметны и не вызывают споров, а если причина поломки всё-таки спорная — например, машинка хоть и была старая, но сломалась из-за того, что слив забился шнурками от кроссовок или монетками, — всё будет зависеть только от умения сторон договариваться.
И, конечно, мастер, который придёт ремонтировать технику, поможет развеять сомнения, что могло послужить причиной той или иной поломки.
Если неисправность возникла не по вине жильца, но владелец квартиры отказывается устранять неполадки, это может быть причиной расторжения договора: в нём чётко прописано, какой набор исправной техники должен быть в квартире. При этом, если срок договора ещё не истёк, собственник может отказаться вернуть предоплату за оставшиеся дни проживания (если вы решите съехать 10 числа, то сумму за оставшиеся 20 дней вам не вернут) и страховой депозит, объясняя это тем, что это «штраф» за ваш отъезд. Говорите, что вам придётся подать в суд, так как налицо уже ряд нарушений и терять крупную сумму вы не намерены. Как правило, этого достаточно, чтобы хозяин жилья стал «сговорчивее» и согласился отремонтировать технику или вернуть вам деньги, если вы всё же решили съехать. Ведь если собственник сдаёт жильё и не платит налоги (а это наиболее распространённый вариант), то огласка в виде суда ему ни к чему. Видя, что вы хорошо осведомлены о своих правах, он, скорее всего, уступит.
Если залили соседи
Конечно, нужно сразу сообщить об этом владельцу квартиры — именно он обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб (или самостоятельно решить этот вопрос с соседями). Согласно договору, владелец жилья должен предоставить вам квартиру, полностью пригодную для проживания, а потоп — это, разумеется, не самые комфортные условия. Устранить неполадки и вернуть квартире прежний вид необходимо как можно скорее, но конкретные сроки в договоре не прописываются (размах катастрофы бывает разным), и здесь всё тоже зависит от умения сторон договариваться. На практике жилец может потребовать от собственника снизить арендную ставку или вообще отменить плату за проживание на 1–2 месяца в качестве компенсации за неудобства. Но если повреждения очень сильные, и в квартире жить невозможно, жилец имеет полное право расторгнуть договор досрочно и съехать.
Если вы затопили соседей
Сначала нужно определиться с причиной потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? Или потому что вы забыли выключить воду, когда уходили из дома? Если потоп произошёл из-за неисправности оборудования, всю ответственность несёт владелец жилья. Вам нужно немедленно оповестить о случившемся собственника, и уже он будет разбираться с неполадками и последствиями.
Другое дело — потоп, который произошёл по вашей вине. В этом случае вся компенсация расходов ляжет на ваши плечи и будет исключительно вашей ответственностью. Если причина неочевидна, нужно пригласить представителя управляющей компании дома или ДЭЗа, чтобы он помог понять, в чём проблема.
Нужно сразу определить, по чьей вине произошел потоп
Частично поможет решить такие проблемы и снять напряжённость страховка квартиры. Стоит это в среднем 2500–3000 рублей в год.
Если вас выселяют
Крайне редко, но иногда бывает и так, что собственник меняет замки в отсутствие съёмщика, недвусмысленно давая понять, что больше наниматель в квартире не живёт. Причины такого поведения могут быть разными: например, владелец быстро продал квартиру и решил таким образом избавиться от своих жильцов. Или же квартиросъёмщики много раз нарушали условия договора, но съезжать отказывались, и у собственника лопнуло терпение — это редкий случай, но и такое бывает. Помимо того, что люди остаются без вещей и жилья, но и договор найма оказывается в запертой квартире, и его нельзя предъявить в суде. В этом случае обычно вызывают полицию, но полномочий открывать дверь у полицейского нет, и всё, что он может сделать, — пристыдить собственника, указав ему на незаконность его действий. Выход для бывших жильцов только один — найти юриста и подать в суд.
Если владелец сменил замок, это повод подать в суд
Гражданский иск нужно подавать по месту прописки владельца квартиры в районный суд или мировому судье, обслуживающему район. Мировой судья решает имущественные споры до 50 000 рублей, если цена вопроса больше, нужно идти в районный суд. В заявлении должно быть указано, какие решения, действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. Гарантии положительного исхода тут, конечно, нет, но всё зависит от того, как вы подготовитесь, какие документы и свидетельства незаконных действий сможете собрать. Чаще всё-таки жильцам удаётся выйти на связь с собственником и как минимум забрать свои вещи из квартиры. А потом уже можно и в суд идти. Требовать нужно возврата страхового депозита, а ещё компенсацию за расторжение договора — размер вы определяете сами, исходя из степени доставленных вам неудобств, а суд уже назначит такую компенсацию, которую посчитает нужным. Судебные дела лучше доверить юристу.
Если собственник повысил квартплату
Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. То есть если собственник жилья решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с квартирантом, составить новый договор и расторгнуть старый или оформить дополнительное соглашение к старому — просто поставить перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия. В противном случае повышение платы за жильё можно рассматривать как нарушение условий договора, а это значит, что вы вправе его расторгнуть. Если же договор найма вы составляли на короткий срок и этот срок подошёл к концу, собственник может предложить составить новый договор, и в него он уже вписать новые условия проживания, в том числе и размер ежемесячного платежа. Соглашаться на это или нет, решать вам. Если за три месяца до истечения договора краткосрочной аренды собственник не предложил никаких новых условий, договор считается автоматически продлённым на старых условиях на аналогичный срок.
Если собственник решил расторгнуть договор досрочно
Расторгнуть договор досрочно можно, если одна из сторон не соблюдает его условия (и если в самом договоре не указаны другие условия расторжения). Например, вы несколько раз просрочили оплату или любите репетировать со своей группой в гостиной, а соседи совсем не ценят ваше творчество. Если ничего подобного не было и объективных причин выселять вас у собственника нет, это опять же неправомерное действие, и вы, вооружившись договором, можете подать на него в суд (как — см. выше).
Если собственник появляется в квартире чаще одного раза в месяц
Одно посещение в месяц — условие, которое обычно прописывается в договоре, и, если собственник появляется у вас чаще (а некоторые ещё и открывают дверь своим ключом и вообще не заботятся о том, чтобы квартиранты были дома во время визитов), это означает, что он условия договора не соблюдает. Обратите на это внимание хозяина квартиры. Если не поможет, вы вправе требовать расторжения договора. То же самое относится и к неожиданным визитам родственников собственника. И уж тем более должна быть исключена ситуация, когда на пороге появляется жена собственника и, сообщая, что он сдал квартиру без её согласия, требует вашего выселения. Все собственники квартиры должны быть вписаны в договор найма в формате: Ф. И. О. и подпись. Это будет означать, что они согласны со всеми условиями договора.
Также собственник не должен превращать квартиру, в которой вы живёте, в склад — привозить в неё коробки с вещами и мебель, которые он «весной заберёт на дачу». На всё то время, что вы живёте в квартире и платите за это деньги, его права на использование помещения существенно ограничены подписанным договором.
Если собственник решил продать квартиру
Стоит внести и такой пункт в договор. В идеале хозяин недвижимости должен предупредить вас о таких глобальных изменениях не позднее чем за один месяц заказным письмом, которое передадут вам из рук в руки, в противном случае всегда можно сказать: «Я ничего не видел и не получал».
Но обычно жильцы знают, что квартира выставлена на продажу (потому что просмотры потенциальных покупателей утаить, конечно, можно, но сложно). В этом случае не стесняйтесь просить снизить арендную ставку — ведь жизнь в условиях неопределённости и визиты незнакомых людей сложно назвать комфортным проживанием. И поинтересуйтесь, с какой целью новый собственник покупает квартиру, — возможно, получится перезаключить договор найма с ним.
Если хозяин хочет превратить квартиру в склад, вежливо отказывайте
Если шумят соседи
Как и со всеми внешними, не зависящими от вас неудобствами, с этим должен разбираться собственник. Бесконечный шум, из-за которого вы неделю не можете выспаться, делает квартиру непригодной для проживания. А значит, собственник должен либо решить этот вопрос, либо согласиться на расторжение договора.
Что происходит со страховым депозитом
Страховой депозит — это сумма, обычно равная ежемесячному платежу за наём, которую вы передаёте собственнику квартиры при заключении договора. Для него это гарантия, что вы будете аккуратно относиться к квартире и его имуществу. А если всё-таки что-то сломается или придёт в негодность по вашей вине — вы разбили стекло, сильно испачкали обои или сломали телевизор, — собственник использует эти деньги, чтобы компенсировать свой убыток. Когда вы съезжаете, владелец проверяет квартиру и возвращает вам депозит. Если он находит дефекты, не указанные в описи имущества, их придётся компенсировать за счёт депозита. Каждый пункт обсуждается отдельно, и когда вы определитесь с размером компенсации, на обратной стороне договора нужно составить в свободной форме расписку, что договор расторгнут и ни одна из сторон не имеет к другой никаких претензий.
Стоит помнить, что найти хорошего платёжеспособного жильца очень сложно. Если вы именно такой, то собственник сам будет стараться достичь компромисса, потому что искать других квартирантов дорого (квартира будет «простаивать» какое-то время), и непонятно, какой жилец попадётся на этот раз. Обговорите детали и внесите все важные для вас пункты в договор найма при его подписании, тогда ваши ожидания друг от друга будут понятны, а неприятных сюрпризов — минимум.
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.